A avaliação de aspectos ambientais, sociais e jurídico-fundiários das propriedades virou ferramenta obrigatória em aquisições ou arrendamentos com fins produtivos ou composição de portifólios imobiliários de investimento.
A aquisição ou arrendamento de imóveis rurais no Brasil é uma operação complexa, repleta de riscos jurídicos, ambientais, sociais e fundiários, que, se não forem identificados previamente, podem resultar em prejuízos financeiros, litígios prolongados e danos reputacionais para empreendedores agrários e fundos de investimento. “Para aumentar a segurança dessas operações, o mercado cada vez mais tem recorrido à diligência de terras, um procedimento estratégico para mapear, avaliar e mitigar essas ameaças, garantindo transações mais seguras”, afirma Eduardo Trevisan, diretor de Certificação e ESG do Instituto de Manejo e Certificação Florestal e Agrícola (Imaflora).
Mais do que uma auditoria técnica, a diligência de terras tem se revelado uma ferramenta de inteligência territorial e socioambiental, que assegura a legalidade, a segurança e a viabilidade de empreendimentos rurais no longo prazo. Além de proteger o capital investido, ela contribui para a conformidade com padrões ESG (ambientais, sociais e de governança), fortalece a reputação institucional e promove práticas responsáveis no uso da terra. “Em um país com legislação complexa e desafios fundiários como o nosso, é uma salvaguarda essencial para investidores, empresas e instituições financeiras que atuam no setor rural”, completa Trevisan.
Metodologia robusta
A fidelidade da investigação é garantida pela combinação de análises geoespaciais com atividades presenciais em campo. Imagens de satélite, mapas temáticos (CAR, zoneamento ecológico-econômico, territórios ocupados) e georreferenciamento permitem identificar inconsistências, áreas de alerta e potenciais passivos antes mesmo da visita física à propriedade. Vistorias técnicas por equipe multidisciplinar avaliam in loco o estado de conservação das áreas, a veracidade dos dados ambientais, a presença de nascentes não declaradas e o potencial de degradação do solo. Essa etapa é essencial para validar as informações obtidas remotamente e aprofundar o diagnóstico técnico.
O resultado é um relatório integrado de informações jurídicas, ambientais, geoespaciais e sociais. “O documento hierarquiza os riscos identificados, propõe medidas de mitigação e oferece subsídios para decisões estratégicas, como ajustes no valor da negociação, exigência de regularizações ou mesmo a descontinuidade do negócio”, diz Trevisan.
Riscos mapeados
Segundo o diretor do Imaflora, no campo jurídico-fundiário, os principais problemas averiguados são sobreposição de matrículas, grafias divergentes nos registros, pendências sucessórias e inconsistências entre a área registrada e a área real. Também é verificada a existência de ônus reais, como hipotecas, penhoras e embargos por infrações ambientais ou trabalhistas. A diligência jurídica assegura que o imóvel esteja livre de impedimentos legais que possam comprometer sua aquisição ou uso.
Igualmente crítica, a dimensão ambiental busca passivos que podem gerar sanções severas, como desmatamento ilegal em Áreas de Preservação Permanente (APPs) ou de reserva legal, contaminação de solo e sobreposições com unidades de conservação ou terras indígenas. Caso problemas dessa natureza sejam identificados, são propostas medidas corretivas para evitar multas, embargos, obrigações de recuperação e restrições ao uso produtivo da terra.
Por fim, no aspecto social, a investigação busca conflitos agrários, ocupações irregulares, reivindicações de comunidades tradicionais (quilombolas, extrativistas, indígenas) e relações sociais fragilizadas. Ela acontece por meio de entrevistas com comunidades do entorno, lideranças locais, sindicatos rurais e órgãos públicos, como o Incra e o Ministério Público. “Essas conversas revelam conflitos latentes e fornecem percepções sobre o histórico da terra e a qualidade do relacionamento do proprietário com a região, oferecendo uma visão mais sensível e contextualizada da realidade local”, explica Trevisan. O objetivo é promover o respeito à cultura e aos direitos locais, além de evitar que potenciais conflitos sociais levem a paralisações, litígios e danos de imagem.