A Reforma Tributária traz mudanças relevantes para o mercado de locação de imóveis, especialmente para quem utiliza holdings patrimoniais como forma de organização e planejamento tributário. Segundo a tributarista Sigrid Kersting, mestre e fundadora da SK Escola de Negócios Tributários, o novo modelo não promove uma ruptura imediata, mas uma transformação progressiva da carga tributária ao longo dos próximos anos.
Atualmente, a pessoa física pode ser tributada em até 27,5% sobre os rendimentos de aluguel, enquanto a locação realizada por meio de uma holding apresenta uma carga média de aproximadamente 14,53%. “Esse diferencial explica por que muitos contribuintes optaram pela estruturação patrimonial, mas a Reforma Tributária muda a lógica dessa conta no médio e no longo prazo”, explica Sigrid.
Nos primeiros anos de transição, entre 2027 e 2028, o impacto tende a ser mais contido. De acordo com Sigrid Kersting, nesse período inicial haverá a incidência de um novo tributo com redutor de 70% sobre a alíquota base, além da possibilidade de dedução de custos na base de cálculo, o que reduz a carga efetiva sobre a locação.
A partir dos anos seguintes, com o avanço da implementação da reforma, a tendência é de aumento gradual das alíquotas. Projeções apresentadas por especialistas indicam que a carga efetiva sobre a locação em holdings pode sair do patamar atual, próximo de 14%, e alcançar níveis em torno de 18%, reduzindo parte da vantagem tributária existente hoje. “A reforma foi pensada para ser implementada aos poucos, justamente para permitir adaptação, mas isso não significa que o impacto seja neutro”, destaca Sigrid.
Um exemplo prático ilustra essa diferença. Em uma mesma operação de locação, a tributação anual na pessoa física pode chegar a cerca de R$ 137 mil, considerando a alíquota máxima do Imposto de Renda. Na holding, atualmente, esse valor gira em torno de R$ 72 mil. Com a consolidação do novo sistema, essa diferença tende a diminuir.
O que são o CBS e o IBS
A Reforma Tributária cria dois novos tributos que passam a substituir diversos impostos hoje existentes. A CBS (Contribuição de Bens e Serviços) é um tributo voltado à unificação da tributação sobre o consumo e passa a incidir sobre operações como a locação de imóveis. Já o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) integra o mesmo modelo e tem como objetivo substituir tributos atualmente cobrados por estados e municípios.
Segundo Sigrid Kersting, a entrada desses novos tributos é um dos pontos centrais da reforma e explica o aumento gradual da carga tributária. “São tributos que substituem vários outros impostos e contribuições, mas que, na prática, elevam a alíquota efetiva em algumas operações, como a locação de imóveis”, afirma.
O cronograma prevê que a CBS comece a ser cobrada a partir de 2027, já no início do período de transição. O IBS, por sua vez, tem previsão de entrada plena a partir de 2033.
Sigrid Kersting: a voz da reforma e recuperação tributárias no Brasil
Com sólida formação e forte atuação técnica, Sigrid Kersting se consolidou como uma das principais referências nacionais em recuperação e reforma tributárias.
Contadora formada pela UFRGS, possui pós-graduação em Direito Tributário pela FGV e mestrado em Controladoria pela Unisinos. Sua experiência inclui oito anos na Deloitte, onde trabalhou com auditoria tributária para multinacionais e grandes grupos econômicos. Na consultoria própria, já participou de operações que somam centenas de milhões de reais efetivamente recuperados em créditos tributários para seus clientes.
Na área acadêmica, lecionou em instituições como PUC RS, PUC RJ e Unisinos. Atualmente, divide seu tempo entre consultoria, cursos online e a mentoria de profissionais na SK Escola de Negócios Tributários.